주택임대차보호법을 아시나요?
제 1조(목적) : 이 법은 주거용 건물의 임대차에 관하여 민법에 대한 특례를 규정함으로써 국민 주거생활의 안정을 보장함을 목적으로 한다.
먼저 어려운 말들이 있기 때문에 용어정리부터 하고 가겠습니다. 어차피 시간이 가면 갈수록 이 법은 더욱 더 우리 생활 속에 침투할테니 이 참에 기본적인 용어는 알고 가자구요.
- 임대인 : 쉽게 말해 월세든 전세든 집을 빌려주는 사람
- 임차인 : 월세든 전세든 돈을 내고 집을 빌려 쓰는 사람
- 임대차 : 임대인과 임차인의 계약을 일컫는 말
- 주택임차보호법 : 민법의 전세권이나 임대차계약의 규정들이 현실과는 맞지 않는 부분이 있어 경제적 약자인 임차권자(집을 대여하는 사람)의 권리를 보호하기 위해 제정된 특별법
주택임대차보호법에 보호 받을 수 있는 대상자
● 자연인
주택임대차보호법의 보호 대상은 원칙적으로 대한민국 국적을 가진 사람입니다. 즉 대한민국 사람이라면 모두 적용 대상 내에 있습니다.
● 외국인 및 재외 동포
원칙적으로는 보호 대상이 될 수는 없으나 외국인이 전입신고에 준하는 체류지 변경신고를 했다면 예외적으로 주택임대차보호법의 보호 대상이 됩니다.
● 법인
특별한 사정이 없는 한 보호받지 못합니다. 다만 예외사항이 존재합니다만 이 포스팅에서는 법인을 위한 내용은 쓰지 않겠습니다.
주택임대차보호법의 적용범위
주택, 즉 주거용 건물의 전부 또는 일부에 대해 임대차(전, 월세)하는 경우에 적용되며 그 주택의 일부를 주거 외 목적으로 사용하는 경우에도 적용됩니다.
● 주거용 건물 판단기준
임대차목적물(건물)의 실지 용도에 따라서 정하여야 하고 건물의 일부가 임대차의 목적이 되어 주거용과 비주거용으로 겸용하는 경우에는 구체적인 경우에 따라 각 종 사항을 따져봅니다. 가장 중요한 것은 이 건물에서 일상생활을 하는지를 고려하여 결정됩니다.
또한, 예를 들어 건물의 절반 정도가 방(2칸)으로 나머지 절반은 상가로 사용할 때 임차인이 가족들과 함께 거주하면서 상가를 영업하여 온 경우에는 주거용건물로 주택임대차보호법이 적용됩니다.
임대인의 권리와 의무사항
● 임대인의 권리
- 임대료 지급의 청구 : 차임을 지급할 것을 청구 할 수 있음
- 임대료 증액의 청구 : 임대차 계약 기간 중에 차임, 보증금, 조세, 공과금 그 밖의 부담으로 인해 5% 범위 내에서 그 증액을 청구 할 수 있습니다.
- 임대 주택의 반환 청구 : 계약 종료 시 임대물 반환 청구, 임대물의 원상회복 요구 가능
● 임대인의 의무
- 임대한 주택을 정상적으로 사용하도록 지원할 의무 : 임차인이 주택을 사용, 수익할 수 있도록 의무를 집니다. 또한, 필요한 상태를 유지할 수 있도록 수선의무를 집니다.
- 보증금 반환 의무 : 보증금은 당연히 반환해줘야겠죠? 이 때 당연히도 빌려준 임차주택을 받을 권리도 있습니다.
임차인의 권리와 의무사항
● 임차인의 권리
- 임대한 주택을 사용, 수익할 권리 : 임차주택의 인도를 청구할 수 있고, 필요한 상태를 유지해 줄 것을 청구할 수 있음
- 존속기간 2년 : 임대차 기간 2년을 주장할 수는 있으나 반드시 2년으로 계약을 체결할 필요는 없습니다. 다만 최소 2년간은 임차 주택에서 살 수 있습니다.
- 차익감액청구권 : 위의 임대인의 권리 임대료 증액의 청구와 같은 내용으로 임차인은 장래에 대하여 그 감액을 청구 할 수 있습니다. 중요한 것은 만약 계약시 차임 감액금지의 특약을 들었더라도 효럭이 없기 때문에 감액을 청구할 수 있습니다.
● 임차인의 의무
- 차임지급의무 : 당연히 월세면 월세를 내야겠죠?
- 주택 임차에 따른 의무 : 선량한 관리자의 주의로 주택을 보존해줘야합니다.
- 반환 및 원상회복 의무 : 주택을 반환해야 하며 원래의 상태로 회복하여 반환해야 합니다.
개정안 및 중요 사항
⁕⁕ 이 글은 2020. 7. 31. 개정 주택임대차보호법에 의거하여 작성되었습니다.
사실 주택임대차보호법은 계속해서 개정되어오고 있고 최근 다른 법들에 비해 정말 자주 개정되고 있는 법입니다. 이번 정부에 들어서서 주택에 대한 관심이 크기때문입니다.
개정된 이유는 여러분도 알다시피 요즘들어 주택시장의 불안정과 전세보다는 월세 매물이 많이 나오고 있기 때문입니다. 이에 월세로 인한 피해가 예상되어 임차인의 주거 불안이 높아지고 있기 때문에 개정되었습니다.
이번 개정된 주택임대차보호 3법은 다음과 같습니다
1. 계약갱신청구권
2. 전세, 월세 상한제
3. 전세, 월세 신고제
1. 계약갱신청구권
계약갱신요구권은 임차인이 희망하는 경우 1회 계약 갱신을 청구할 수 있는 권리로, 임차인의 안심 거주기간이 2년 더 늘어납니다.
● 임대차 기간이 끝나기 1개월 ~ 6개월전까지 계약 갱신을 요구하는 경우, 정당한 거절 사유가 없다면 임대인은 이 요구를 거절할 수 없습니다.
● 또한 임대인이 본인이 거주하겠다고 하고 계약 갱신을 거절하였을 때, 본인이 거주하지 않고 다시 세를 내줬을 때 그로 인해 나가게 된 임차인을 이에 대한 손해 배상을 청구할 수 있습니다.
●주의사항으로 임차인은 계약갱신요구권을 1회에 한하여 행사할 수 있으며, 갱신되는 존속기간은 2년으로 봅니다.
2. 전월세 상한제
계약 갱신 시 임대료 증액 상한은 5% 범위 내로 제한하는 법입니다. 각 지방 지자체장들이 5%내에서 상한선 비율을 결정할 수 있습니다(지자체별로 조례를 통해 상한액이 다를 수 있음)
3. 전세, 월세 신고제
이제는 전 월세 계약 시 30일 이내에 계약자 신고를 해야합니다. 이유로는 실거래 정보를 취합하여 시장에 시세 정보를 제공하기 위함입니다. 다만 이 법은 2021년 6월부터 시행될 예정입니다.
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