아파트 우수관 누수 책임은 누구에게?

아파트 우수관 누수 책임에 관한 분쟁은 꽤나 복잡하고 어려운 문제입니다. 주민입장에서는 혼자 사용하는 것이 아닌 아파트 옥상의 빗물을 내려보내기 위한 관로이기 때문에 본인의 책임은 없다고 생각하는게 일반적이며, 아파트 관리사무소의 입장에서는 아파트 우수관에 대한 책임을 입주민에게 부담시켜야하는 여러 이유들이 존재하기 때문입니다.

 

아파트 우수관 누수 책임은 대체 어떻게 나뉘며 누가 책임져야 할까요? 이 글에서 한 번 확인해보도록 하겠습니다.

 

공용부분과 전유부분

아파트 우수관에 대한 책임을 분별하기 앞서 아파트, 오피스텔 등 일명 "공동주택"에 거주하시고 계신 분들이라면 공용부분과 전유부분을 확실히 나눠 알아보실 필요가 있습니다.

 

가지고 온 자료는 가장 많이 사용하는 "경기도 공동주택 관리규약"입니다.

전유부분

전유부분이란 "공동주택에서 살고 있으나 입주자등이 세대에서 단독으로 사용하는 공간"을 의미합니다. 어떤 분들은 간혹 아파트 현관 문을 열고 신발을 벗는 그 자리부터 실내 공간은 모두 전유 부분이라고 말씀하시는 분들도 계십니다.

 

틀린 말은 아닙니다. 내 집을 내 집이라고 얘기하는 것은 당연히 맞는 말입니다.

 

또한, 문제가 되는 우수관의 경우 표의 맨 마지막 오수관, 배수관, 우수관 등 : Y 자관 및 T 자관 등 2세대 이상이 공용으로 사용하는 시설 전까지의 부분 이라고 표시되어 있습니다.

 

해당 부분은 해석 시 논란의 여지가 굉장히 많은 부분으로, 공용으로 사용하는 시설 전까지의 부분을 어디까지 볼지에 대해서는 확실하게 밝혀진 바가 없습니다. 다만 이는 우수관과 연결된 방수층 등을 의미하기도 합니다.

 

다음은 공용부분의 범위입니다. 우리가 알아야할 우수관은 2번 부대시설로 3번째 단락에 전기, 전화, 가스, 급수, 배기, 배수, 배수, 환기 등이라는 곳과 그 밖에 전유부분에 속하지 않는 시설이라는 부분입니다.

 

우수관은 기본적으로 옥상의 빗물을 모든 세대를 거쳐 아래로 빼는 기능이 본연의 목적입니다. 즉 2세대 이상이 공용으로 사용하는 부분이라는 것입니다.

 

 

해당 아파트의 관리규약

그냥저냥 살다보면 우리 아파트의 입주자 대표회의등을 한 번도 참가하지 않으신 분들이 많을 것입니다. 위에서 보여드렸던 것은 경기도의 "공동주택 관리규악"이며 해당 관리규약을 통해 각 아파트는 입주자 대표회의를 거쳐 아파트별로 관리규악을 정하게 됩니다.

 

만약 관리규약을 정할 때 아파트의 우수관을 전유부분으로 개인이 고쳐야한다고 명시를 해놨으면, 해당 문제가 더 복잡해질 수 있습니다.

 

관리규약은 관리사무소에 요청하면 볼 수 있으며, 이를 관리사무소 쪽에서는 거절하지 못합니다. 이는 공동주택관리법 시행령 제20조 6항으로 "입주자, 사용자가 열람을 청구하면 응해야 한다"라는 조항이 있기 때문입니다.

 

만약에라도 아파트 쪽에서 관리규약을 열람하는 것을 거절한다면, 그 즉시 국토해양부에 민원을 넣거나 해당 관할 구, 시에 민원을 넣으시면 됩니다.

 

또한 공동주택관리법 제18조, 공동주태관리법 시행령 제19조에 따라 "입주자대표회의 또는 관리주체가 작성, 보관하는 자료의 종류 및 그 열람방법 등에 관한 사항"도 관리규약 안에 포함되어 있으니 이를 잘 확인하시는 것도 도움이 되겠습니다.

 

우수관 관리 책임

간혹 가다 우수관 관리 책임을 개인에게 있다고 하는 관리사무소들이 늘어가고 있습니다. 그러나, 우수관 관련 주요 판결등을 근거로 봤을 때 우수관은 2세대 이상이 사용하는 배관이며 해당 관리 주체는 입주자 대표회의, 관리사무소 쪽에 있다고 볼 수 있습니다.

 

우수관 누수 책임

아파트 우수관 자체의 문제라면 모든 책임은 관리사무소 쪽에 있습니다. 그러나 관리사무소에서 이 핑계 저 핑계를 대며 우리 책임이 아니며, 우수관에서 누수가 발생할 시에는 우리 아파트에서는 모든 입주민이 자기가 알아서 수리했다라는 얘기를 할 수도 있습니다.

 

때로는 아파트 현관부터 모든 부분이 전유부분이기때문에 우수관이 전유부분을 지나쳐 그것은 개인의 책임이라는 얼토당토하지 않은 얘기를 하시는 분들도 더러 있습니다.

 

또한, 오래된 아파트의 경우 우수관 자체로서의 기능뿐만 아니라 아파트 베란다에서 물을 쓸 시에 그 물까지 같이 내려가게 하는 등의 기능을 가지고 있어, "너희도 물을 쓰니 너희가 책임을 져야한다"라고 말할 수 있습니다.

 

누수 원인

누수 원인은 크게 2가지로 나눠볼 수 있습니다.

 

• 아파트 우수관 배관 자체가 깨지거나
• 아파트가 오래되어 베란다 또는 우수관 주위의 방수층이 깨져 누수가 발생하여 우수관과 우수관을 연결하는 층 사이에서 누수가 생기게 됨

 

우수관 주위 방수층 깨짐(개인) 

만약 우수관 주위의 방수층이 깨진 상태라면, 안타깝지만 개인이 책임을 지시는게 맞습니다. 아파트 우수관 자체의 문제라면 상관없지만, 방수층은 개인이 수리하는게 맞습니다.

 

화장실, 부엌 등 아파트는 아래층으로 물이 새지 않게하기 위해 방수층을 만듭니다. 그러나 방수층이 오래되어 깨졌다면 그것은 입주자 본인의 문제이기 때문에 개인이 수리해야 합니다.

 

인테리어 및 개인의 이유로 인한 누수(개인)

만약 리모델링 및 아파트 베란다 확장 공사, 또는 아파트 베란다를 까고 부수는 등의 작업을 했을 시 우수관을 건드려 문제가 생겼다면 개인의 책임이 됩니다.

 

이는 개인의 목적을 위해 공사를 진행했을 시 우수관 파손 및 손상에 관한 직접적인 원인을 제공했다고 판단하여 개인이 우수관 관련 문제를 처리해야합니다.

 

아파트 우수관 문제(드레인, 코킹 등)

서울중앙지방법원 2021. 12. 5. 선고 2012가단180450

우수관 누수로 인한 문제로 발생한 사건입니다. 

 

사고원인으로는 우수관 내부에 전선, 기타 이물질로 인해 빗물이 막혔고 이로 인해 역류하여 누수가 발생하였습니다. 해당 사건에 대해서는 우수관을 공용부로 판단하고 관리사무소에서 일부 책임을 지도록하였습니다.

 

또한 가끔 "우수관의 위치가 전유 부분에 해당하고 해당 세대에서 사용한 물을 밑으로 내리는 역할도 하기 때문에 개인이 수리해야한다" 라는 말이 있지만,

 

해당 판결문에서 판사는 "우수관은 각 세대의 전용 부분이라고 할 수 있는 발코니를 통과하지만, 구조적인 측면의 필요등에 인해 전유 부분을 거치는 것일 뿐 각 세대 입주자가 함부로 훼손 변경할 수 있는 부분이 아니며, 본래의 역할은 명백히 옥상 빗물의 배수이고 각 세대의 사용은 단지 부가적인 역할에 불과하므로 우수관 부분은 공용"부분이라고 하였습니다.

 

즉, 개인의 책임이 없다는 말입니다. 우수관이 제 역할을 하기 위해 코킹, 드레인등이 필요하지만 이는 만약 물이 역류하거나 또는 밖으로 샌 물을 다시금 우수관으로 들여보내기 위한 역할도 하게됩니다. 즉 관리사무소에서 수리를 해야합니다.